キャンプ場づくり

はじめて売地見学に行ってみた!

キャンプ場 土地 見学 売地

ご無沙汰してます、駆け出しキャンパー(妻)改め管理人(ママ)です〜ヾ(*´∀`*)ノ

突然ですが、行ってきました!売地見学。

本当は、「売地見学の時に気をつけるポイント」みたいな記事が書ければいいんですけど、なんせ初めてだったので、今回は体験レポートでお送りします。

今回は、千葉県の売地に、管理人(パパ)と管理人(ママ)、子ども(1歳4ヶ月)の3人で行ってきました。

売地との出会いは、超偶然。

キャンプの帰りに、子どものご飯の時間の都合上、急遽一つ手前のインターから乗る予定に変更して、初めて通った道沿に出てた看板で知りました。

私の趣向でキャンプ場の要件ではないのですが、インターからキャンプ場まで、山を切り開いたって感じの道を通るのが好きです。

道路の左右に木が生茂り、少し山を登って、パッと開けて見晴らしがよくなった瞬間に麓の町が見えたりすると、キャンプに来たぜ〜って感じでテンションが上がるからです。

今回通った道は、そんないい感じの道で、いいよねーって話してたら突然、管理人(パパ)に「今のところの住所!探して!!」と言われ、急いでGoogleMapで現在地の住所を調べました。

「その住所 売地」と検索して出てきたサイトを見比べて、たぶんこれだろうという土地を特定しました。

面積が3万坪と、要件の3倍で広すぎだったので、必然的に予算オーバーではありましたが、ひとまず行ってみないことには!というイケイケな感じで見学を決めました^^;

また、サイトでは、「土地権利:所有権」「地目:山林」「都市計画:区域外」であることを確認しました。詳細は、そのうち管理人(パパ)が記事を書いてくれると思います(*ノω・*)テヘ

その後、管理人(パパ)が、その土地を扱っている不動産会社複数から良さげな会社を選び、問い合わせたところ、担当者が多忙で見学がだいぶ先になりそうだったので、自分たちだけで行きたいと伝えたところ、まさかのOK!メールでもらった道案内を穴が空くほど読み返し、それ頼りに、Let’s 登山(๑•̀ㅂ•́)و✧

見学前に、管理人(パパ)は、不動産会社は反社じゃないか、不動産登記の手続きや、創業融資などを調べる一方、私は、近くに温泉がある!ファミリー層向け牧場がある!雲海が見える公園がある!敷地からも見えれば、冬の集客も可能!競合になりそうなキャンプ場はない!など、周辺条件の良さにウキウキしてました。また、念のため移住したときのために、土地勘のある知り合いへのヒアリングや、保育園の待機児童の状態なども確認しておきました。万が一、良さすぎて管理人(パパ)が即決したい!ってなってしまったときのためにです。

そして、当日、管理人(パパ)に、服装を長袖長ズボンにするよう注意され、いざ出発!

しかし、到着早々、側溝にかけてある橋に車で入れないというトラブル…橋の老朽化もさることながら、傾斜がありすぎて、お尻から入れたら頭の底をズリズリ剃りました(´°̥̥̥̥̥̥̥̥ω°̥̥̥̥̥̥̥̥`)

そんなトラブルもなんのその、管理人(パパ)が抱っこ紐で子ども(11kg)をおんぶし、ちょっと様子見てみようと入って後悔…最初からかなりの急勾配で、やっぱ軍手とナタ必要じゃん!と思った瞬間には、車まで引き返すのが面倒で…(゜∀。)

なぜ軍手とナタが必要かって言うと、トゲのある草がボーボーで、遊歩道を歩いてるだけで、刺さってくる!

さらに、去年の夏の大雨で遊歩道をふさぐように倒れている木がたくさんあって、その木を迂回しようと遊歩道を少しでも外れようものなら腰の高さのトゲの茂みに囲まれる…本当に、長袖長ズボンで来て正解でした!管理人(パパ)超グッジョブ( ´∀`)b

また、余談ですが、大雨の影響は大きく、倒木はもちろん、少し崖崩れしていて、本来なら一周できるはずの遊歩道がなくなっているところも…

 

動画で見ると、草の背丈が高すぎて、そもそも遊歩道どこ?って感じですがw、基本的に左手に斜面があれば右手は崖になっているという地形で、どこに行ってもこんな景色…

この土地の近くに展望公園があるので、ワンチャン同じような景色がったら最高じゃん!?と思っていましたが、残念・・・

頂上は逆に平地が広がっていて、見晴らしが良くなく、せっかく登ったのに…感が半端ない中、帰路につきましたとさ。

今回は、そもそも予算オーバーで、ひとまず何か動き出したい!という欲求を満たすためといっても過言ではない見学でしたが、何より、購入に至らなかった最大の理由は、平地がなさすぎる!!!!

自分で整地するのを楽しみにしている管理人(パパ)でさえも怯むほどの、延々斜面(;・∀・)

やはり、使わなくなった畑のように、ある程度平地の部分がないと、ゴルフ場開発のように、本当に山を切り拓く一大事業になってしまって、自分でやるには、いつになっても完成しない理想郷ができあがってしまいそうですwww

というわけで、ナタと軍手は必須という教訓をもって、売地見学は次回へと続くのでした。

土地探し 〜条件編〜

兎にも角にもまずは土地がないとキャンプ場は始められません。

そして土地がその後の集客力を決めてしまう要素が大きく、アクセスが悪かったり、景観が良くないとなかなかお客さんを集めることができなくなってしまい、収益性の低いキャンプ場になってしまいます。

収益性が高ければ高い程儲かるというのはもちろんなのですが、それだけ投資が可能になりより過ごしやすいキャンプ場を提供できると考えているのでこれは大きな観点です。

また、キャンプ場は思っている以上に平坦地が必要な施設です。景観が良くとも平坦地の少ない山林では初期の造成費用がかさんでしまい、キャンプ場としてのスタートラインを切ることも難しくなってしまいます。

一般的にキャンプ場用地として必要な要素として、

  • 人口の多い都市(東京、大阪、福岡など)から2時間以内であること
  • 高速道路のICから30分以内であること
  • 眺望が良い、周辺施設が充実していること

などなど日本オートキャンプ協会が出しているマニュアルを参考にするといくつもの要素がありますが、こういった条件の揃っている土地はもちろん高額になりやすかったりします。

今回は初期の資金は一旦目をつむって、我々が大事にしている要素を書いてみたいとおもいます。

  • 広さが1.5ha~3ha程度あること(だいたい30-50サイトくらいが運営可能な広さ)
  • 日当たりがよく、キャンプ場からの景観が良いこと
  • 通年営業が可能なこと
  • 敷地の半分程度が平坦地で構成されていること
  • 高速道路のICから30分以内であること
  • 人口の多い都市から2時間以内であること
  • 電気が引けること
  • できれば上下水道の敷設が可能なこと
  • 都市計画外であること

こんなところを条件に見ながら探しています。

広さはオートキャンプ建設マニュアル等では一般的なオートキャンプサイトで100サイト以上が採算ラインとなっているものの、基本的に1人で運営していくことを前提にすると流石に100サイトは運営が厳しいため、最低ラインの30サイトを目安に規模をある程度拡大できる50サイト程度を見込んでいます。
有名キャンプ場では30-50サイト程度のキャンプ場も多いため、年間の稼働率を向上させることが大事になってきます。

年間の稼働率を上げていくために、まずは日当たりを中心とした景観があると思っています。なんとなく暗いキャンプ場や木に囲まれて景色を楽しめないキャンプ場では再訪率が下がると見込んでいることと、冬場にも営業が可能な土地にすることで、年間を通しての稼働率の底上げをしたいと思っています。
流石に雪深くなるような場所だと、どんなに暖房器具のレンタルを充実させても集客は見込みずらいため、通年営業ができるかもポイントとしています。
意外とみなさんクリスマスキャンプや年越しキャンプといった冬季のイベントでキャンプされる方が多いため、電源サイトとホットカーペットのレンタルを組み合わせることで、安全に冬キャンプを楽しんでもらえると考えています。

実は我が家のキャンプは圧倒的に冬のほうが頻度が高くなり、子供も生後半年ちょっとで冬キャンプデビューをしていたりするので、どんな装備があれば安全に楽しく冬キャンプを楽しめるかある程度知見があるのです。

高速道路のICから30分は、子供がいるとどうしても下道は長く感じてしまうためすぐにキャンプ場に到着できるのが良いというのがあります。高速道路を中心とした移動計画だと定期的にあるSAなどで子供のご飯のタイミングやおむつ交換など計画を立てやすくなるものいいところです。あとは実は高速道路の種類も大事だなぁと思っています。

東名はどうしても御殿場あたりまで必ず渋滞してしまったり、中央道は年々混雑が激しくなってきていて、予定プラス1時間が当たり前になっていたり、東京湾アクアラインの混雑も時間を狙わないと回避できないものになっていたりします。その中で、東北道や関越道は渋滞の頻度がすくなく群馬や埼玉あたりは意外と穴場では?と思っていたりします。

電気については、流石にないと難しいのですが、上水道については結構富士山エリアなどは井戸での提供が当たり前になっていたりして、井戸の建設費用がかかったりするようです。
下水道については、現在合併式の浄化槽の設置が義務付けられており、特にトイレの設営時に問題になります。浄化槽を設置しようとすると規模によっては1000万近くの費用がかかるため結構下水道が引けるかどうか大事になる可能性が出てきました。

そして最後が都市計画外であることです。市街地に近ければ近いほど都市計画内になっていることがあるようで、都市計画内だと建築物や開発に制限がかかってきます。自由気ままに開拓するためには大事な要素です。また都市計画以外にも、防災林に指定されていたり、保安林に指定されていたりすると立木の伐採に対して制限がかかったり、土地を調べる過程でガケ条例というものも発見しました。ガケ条例は建築物の設営に対しての制限で、ガケのある土地では制限がかかってきます。

といった形で、収益性の高い土地であること。なるべく初期費用を抑えられること。自由度高く開発が可能なこと。といった部分を重要視して土地を探しています。

もちろんそういった土地は値段が高くなってしまうので、なかなか見つかるものではないのですが。。。立地によっては事業としての収益性が見込めるため数億するようなところも。。。

そんなに急いでいるわけでもないので、掘り出し物に出会えるのを気長に探していますー

パパ、キャンプ場作るってよ

久々に更新をします。

これまでは1キャンパーとしてはてなブログでブログを始めてコツコツ書き溜めていましたが、実ははてなブログからワードプレスに移行に大失敗をこきまして、Googleさんから嫌われたことで一気にモチベーションが落ちてブログを書かなくなってしまいました。。。

それから約1年。

キャンプは変わらず月1〜2回コンスタントに行き続けてまして、現在では4つのテントを所有するくらいにはキャンパーとして板についてきたのかなと思います。

子供も3ヶ月目からキャンプデビューをして、もう1年ちょいが立ち、宿泊数では15泊くらい?になっておりなかなかのキャンパーになってきました。

そんな中、ある日

 

パパ、キャンプ場作るってよ

 

となり、ブログを再開しよう!となってデザインも一新して再出発をしていきたいと思っています。

作るって言っているとはいえ、実はそんなに具体的に話が進んでいるわけではありません。一通り、日本オートキャンプ協会の出している、キャンプ場運営マニュアルや先輩オーナーの方達のブログなどを見て情報収集。現在経営にも関わる仕事をしていることもあり、資金繰りや事業計画書など必要な項目一覧が揃いつつあるような状況です。

ちなみにどうしてキャンプ場を作ろう!となっているかというと、理由は大きく2つあります。

①小さな子供を連れてのキャンプに沢山行く中で、結構肩身が狭いことも多いなということ

②現在IT系企業で働く中で、PCでものを作るより土木でのものづくりに興味が向いていること

なのでなるべく自分でユンボを操縦したり、キャビンを建てて作るのを前提に、多様化しているキャンパーニーズを棲み分けできるようなキャンプ場を作っていきたいなと思っています。

 

はてさてオープンはいつになることやら