兎にも角にもまずは土地がないとキャンプ場は始められません。
そして土地がその後の集客力を決めてしまう要素が大きく、アクセスが悪かったり、景観が良くないとなかなかお客さんを集めることができなくなってしまい、収益性の低いキャンプ場になってしまいます。
収益性が高ければ高い程儲かるというのはもちろんなのですが、それだけ投資が可能になりより過ごしやすいキャンプ場を提供できると考えているのでこれは大きな観点です。
また、キャンプ場は思っている以上に平坦地が必要な施設です。景観が良くとも平坦地の少ない山林では初期の造成費用がかさんでしまい、キャンプ場としてのスタートラインを切ることも難しくなってしまいます。
一般的にキャンプ場用地として必要な要素として、
- 人口の多い都市（東京、大阪、福岡など）から２時間以内であること
- 高速道路のICから３０分以内であること
- 眺望が良い、周辺施設が充実していること
などなど日本オートキャンプ協会が出しているマニュアルを参考にするといくつもの要素がありますが、こういった条件の揃っている土地はもちろん高額になりやすかったりします。
今回は初期の資金は一旦目をつむって、我々が大事にしている要素を書いてみたいとおもいます。
- 広さが1.5ha~3ha程度あること（だいたい30-50サイトくらいが運営可能な広さ）
- 日当たりがよく、キャンプ場からの景観が良いこと
- 通年営業が可能なこと
- 敷地の半分程度が平坦地で構成されていること
- 高速道路のICから30分以内であること
- 人口の多い都市から2時間以内であること
- 電気が引けること
- できれば上下水道の敷設が可能なこと
- 都市計画外であること
こんなところを条件に見ながら探しています。
広さはオートキャンプ建設マニュアル等では一般的なオートキャンプサイトで100サイト以上が採算ラインとなっているものの、基本的に１人で運営していくことを前提にすると流石に100サイトは運営が厳しいため、最低ラインの30サイトを目安に規模をある程度拡大できる50サイト程度を見込んでいます。
有名キャンプ場では30-50サイト程度のキャンプ場も多いため、年間の稼働率を向上させることが大事になってきます。
年間の稼働率を上げていくために、まずは日当たりを中心とした景観があると思っています。なんとなく暗いキャンプ場や木に囲まれて景色を楽しめないキャンプ場では再訪率が下がると見込んでいることと、冬場にも営業が可能な土地にすることで、年間を通しての稼働率の底上げをしたいと思っています。
流石に雪深くなるような場所だと、どんなに暖房器具のレンタルを充実させても集客は見込みずらいため、通年営業ができるかもポイントとしています。
意外とみなさんクリスマスキャンプや年越しキャンプといった冬季のイベントでキャンプされる方が多いため、電源サイトとホットカーペットのレンタルを組み合わせることで、安全に冬キャンプを楽しんでもらえると考えています。
実は我が家のキャンプは圧倒的に冬のほうが頻度が高くなり、子供も生後半年ちょっとで冬キャンプデビューをしていたりするので、どんな装備があれば安全に楽しく冬キャンプを楽しめるかある程度知見があるのです。
高速道路のICから30分は、子供がいるとどうしても下道は長く感じてしまうためすぐにキャンプ場に到着できるのが良いというのがあります。高速道路を中心とした移動計画だと定期的にあるSAなどで子供のご飯のタイミングやおむつ交換など計画を立てやすくなるものいいところです。あとは実は高速道路の種類も大事だなぁと思っています。
東名はどうしても御殿場あたりまで必ず渋滞してしまったり、中央道は年々混雑が激しくなってきていて、予定プラス１時間が当たり前になっていたり、東京湾アクアラインの混雑も時間を狙わないと回避できないものになっていたりします。その中で、東北道や関越道は渋滞の頻度がすくなく群馬や埼玉あたりは意外と穴場では？と思っていたりします。
電気については、流石にないと難しいのですが、上水道については結構富士山エリアなどは井戸での提供が当たり前になっていたりして、井戸の建設費用がかかったりするようです。
下水道については、現在合併式の浄化槽の設置が義務付けられており、特にトイレの設営時に問題になります。浄化槽を設置しようとすると規模によっては1000万近くの費用がかかるため結構下水道が引けるかどうか大事になる可能性が出てきました。
そして最後が都市計画外であることです。市街地に近ければ近いほど都市計画内になっていることがあるようで、都市計画内だと建築物や開発に制限がかかってきます。自由気ままに開拓するためには大事な要素です。また都市計画以外にも、防災林に指定されていたり、保安林に指定されていたりすると立木の伐採に対して制限がかかったり、土地を調べる過程でガケ条例というものも発見しました。ガケ条例は建築物の設営に対しての制限で、ガケのある土地では制限がかかってきます。
といった形で、収益性の高い土地であること。なるべく初期費用を抑えられること。自由度高く開発が可能なこと。といった部分を重要視して土地を探しています。
もちろんそういった土地は値段が高くなってしまうので、なかなか見つかるものではないのですが。。。立地によっては事業としての収益性が見込めるため数億するようなところも。。。
そんなに急いでいるわけでもないので、掘り出し物に出会えるのを気長に探していますー
